Abzug von Geldbeschaffungskosten bei privater Immobilienvermietung

Nach einem aktuellen BFG-Erkenntnis können Geldbeschaffungskosten bei Darlehensaufnahme i. Z. m. einer privat vermieteten Wohnung sofort als Werbungskosten abgezogen werden und sind nicht auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Der Steuerpflichtige erwarb eine Wohnung, um diese außerbetrieblich (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 28 EStG) zu vermieten und finanzierte die Anschaffung teilweise durch ein Bankdarlehen, das ratierlich zurück zu zahlen ist. Der auszuzahlende Betrag des Darlehens wurde jedoch gleich unmittelbar um diverse Geldbeschaffungskosten (Vermittlungsvergütung Darlehensvermittler, Liegenschaftsbewertung, Bearbeitungsentgelt, Treuhandentgelt etc.) reduziert. Verzinst wurde (laut den Zins- und Tilgungsplänen) naturgemäß der volle Darlehensbetrag.

Strittig war in dem gegenständlichen Fall, ob die Geldbeschaffungskosten

• in voller Höhe im Jahr der Darlehensauszahlung oder
• verteilt über die Laufzeit des Darlehens

als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Das BFG (BFG 7.10.2024, RV/7102760/2024) stellte zunächst klar, dass hinsichtlich der zeitlichen Zuordnung von Werbungskosten auf das Abflussprinzip des § 19 EStG abzustellen ist. Zudem sah er in den Ausführungen im Darlehensvertrag, dass die Geldbeschaffungskosten über die Laufzeit des Darlehens verteilt zurückzuzahlen seien, keine Aussage über die Rückzahlungsmodalität, sondern nur eine Verbraucherinformation bei der Darstellung des effektiven Jahreszinses.

Nach Auffassung des BFG kommt das Verteilungsgebot des § 19 Abs. 3 EStG für Vorauszahlungen (von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Verwaltungskosten) nicht zur Anwendung, da es sich im gegenständlichen Fall um keine Vorauszahlung im Sinne einer Zahlung, die wirtschaftlich einem späteren Zeitraum zuzurechnen ist, handelt.

Zusätzlich kommt nach dem Urteil des BFG auch eine Verteilung der Geldbeschaffungskosten auf die Laufzeit der Verbindlichkeit gemäß § 6 Z. 3 EStG mangels Anwendbarkeit der Bestimmung im außerbetrieblichen Bereich nicht in Betracht.

Im Ergebnis gab das BFG somit dem Steuerpflichtigen recht und die Geldbeschaffungskosten waren im Streitjahr in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Das BFG ließ mangels einschlägiger VwGH-Judikatur zu der gegenständlichen Rechtsfrage eine ordentliche Revision zu, die soweit ersichtlich aber nicht eingebracht wurde.