Ingrijpende hervorming van het fiscaal gunstregime voor de overdracht van familiebedrijven

De Vlaamse Regering heeft op 24 oktober 2025 een ontwerp van Programmadecreet goedgekeurd dat belangrijke wijzigingen voorziet aan het bestaande fiscaal gunstregime in de schenk- en erfbelasting voor de overdracht van familiale ondernemingen en aandelen van familiale vennootschappen.

De wijzigingen hebben vooral als doel om het beruchte “achterpoortje” te sluiten waarbij privaat vastgoed in een familiale vennootschap aan een gunstig fiscaal tarief kan worden overgedragen aan de volgende generatie. Maar de voorgestelde wijzigingen hebben een bredere impact, en zorgen vooral voor een verzwaring van de formaliteiten en de procedure om het voordeel van het gunstregime te kunnen verkrijgen.

De wijzigingen zouden van toepassing zijn op familiebedrijven die vanaf 1 januari 2026 via schenking of erfenis worden overgedragen en waarvoor de toepassing van het gunstregime wordt gevraagd.

Hieronder lichten we de belangrijkste wijzigingen toe. Het ontwerp van decreet moet nog door het Vlaamse Parlement worden goedgekeurd, dus er kunnen nog enkele aanpassingen volgen.

De huidige regeling

Indien een familiale vennootschap voldoet aan een aantal voorwaarden, dan kan u de aandelen ervan vandaag belastingvrij schenken of laten vererven tegen een gunsttarief van 3% aan uw partner of erfgenamen in de rechte lijn of van 7% aan andere erfgenamen. Eén van de voorwaarden om van deze gunstregeling te kunnen genieten, is dat uw vennootschap een “reële economische activiteit” moet hebben. Die voorwaarde leidde de voorbije jaren vaak tot discussie met de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) bij vennootschappen die privévastgoed aanhouden.

Indien uit de boekhouding van een vennootschap blijkt dat haar actief voor meer dan de helft bestaat uit vastgoed én de vennootschap tegelijk te weinig personeelskosten heeft, wordt er immers vermoed dat zij geen reële economische activiteit heeft. Dat vermoeden kan worden weerlegd, door aan te tonen dat de vennootschap wel degelijk een reële economische activiteit heeft ondanks haar teveel aan vastgoed en een gebrek aan voldoende personeelslasten.

Maar in de praktijk blijkt de Vlabel zich bijzonder streng op te stellen bij de beoordeling van dat tegenbewijs: zodra de vennootschap ook maar het minste privévastgoed aanhoudt, zoals de privéwoning van een bestuurder of een opbrengsteigendom, wordt het tegenbewijs geweigerd en kan het gunstregime volgens Vlabel niet worden toegepast.

De rechtspraak heeft deze restrictieve houding van Vlabel echter meermaals verworpen, en oordeelde dat het gunstregime wel degelijk kan worden toegepast zodra er sprake is van enige reële economische activiteit, ook al houdt de vennootschap privaat vastgoed aan.

Daarbij is de toepassing van het gunstregime een alles-of-niets verhaal: komt de vennootschap in aanmerking voor het gunstregime, dan geldt dit in principe voor de volledige waarde van haar aandelen, dus ook voor de aandelenwaarde die vertegenwoordigd wordt door het privaat vastgoed. Komt ze niet in aanmerking, dan zijn de normale tarieven van de schenk- of erfbelasting van toepassing.

Uitsluiting van residentieel vastgoed en bouwgronden

De voornaamste wijziging voor familiale vennootschappen in de nieuwe regeling betreft de expliciete uitsluiting van de waarde van residentieel vastgoed uit het gunstregime. Concreet wordt dit gerealiseerd door te gaan bepalen welk deel van de totale aandelenwaarde van uw familiale vennootschap vertegenwoordigd wordt door de waarde van het residentieel vastgoed. Op dit deel van de aandelenwaarde zullen de normale tarieven van de schenk- en erfbelasting van toepassing zijn; het gunstregime kan dus enkel nog worden toegepast op overige deel van de aandelenwaarde.

Residentieel vastgoed omvat alle onroerende goederen die bestemd zijn voor bewoning of daadwerkelijk voor bewoning worden gebruikt, inclusief bouwgronden. De Memorie van Toelichting bij het ontwerp benadrukt dat de feitelijke aanwending van residentieel vastgoed voor bedrijfsgerelateerde doeleinden geen afbreuk zal doen aan de uitsluiting ervan. Heeft u uw gezinswoning in uw vennootschap, maar gebruikt u de woning deels beroepsmatig, dan komt de waarde van de gezinswoning dus toch niet in aanmerking voor het gunstregime.

De uitsluiting geldt echter niet enkel voor residentieel vastgoed dat rechtstreeks door de familiale vennootschap wordt aangehouden, maar ook voor residentieel vastgoed dat onrechtstreeks wordt gehouden via één of meer deelnemingen van minstens 10% in dochtervennootschappen. Daarbij wordt de volledige groepsstructuur dus in aanmerking genomen.

Participaties van minder dan 10% worden als verwaarloosbaar beschouwd, waardoor de aanwezigheid van residentieel vastgoed in deze dochtervennootschappen buiten beschouwing blijft.

Op de uitsluiting van residentieel vastgoed in vastgoedvennootschappen zou één uitzondering gelden: familiale vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75% wordt gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed komen toch in aanmerking voor het gunstregime. Deze uitzondering doelt op vastgoedvennootschappen die op professionele wijze residentieel vastgoed verhuren of verkopen, zoals bepaalde projectontwikkelaars of vastgoedmakelaars Om misbruik te voorkomen, wordt hier wel nog een tewerkstellingsvoorwaarde aan gekoppeld. De familiale vennootschap die minstens 75% van haar omzet haalt uit residentieel vastgoed dient zowel in de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden, als in de drie jaar na de schenking of het overlijden minstens één werknemer voltijds tewerk te stellen. Hierbij is het wel belangrijk om aan te stippen dat deze vennootschappen, net zoals elke andere familiale vennootschap ook effectief een economische activiteit moeten uitoefenen. Een vennootschap zonder reële economische activiteit blijft dus nog steeds uitgesloten van het gunstregime. De Memorie van Toelichting stelt in dit verband uitdrukkelijk dat het louter beheer van roerend of onroerende goederen niet wordt aanvaard als een reële economische activiteit.

De boekhoudkundige parameters uit de huidige regeling om het reëel karakter van de economische activiteit te toetsen, worden dus geschrapt. Met de expliciete uitsluiting van residentieel vastgoed uit het gunstregime acht de Vlaamse decreetgever deze aanvullende controle overbodig om oneigenlijk gebruik van de gunstregeling te vermijden.

Of de nieuwe regeling niet zal zorgen voor nieuwe problemen en discussies is nog maar de vraag. Op basis van de huidige ontwerpteksten zou een projectontwikkelaar die zijn omzet voor 50% haalt uit residentieel vastgoed en voor 50% uit commercieel vastgoed het gunstregime dus maar gedeeltelijk kunnen toepassen, terwijl een projectontwikkelaar die minstens 75% omzet genereert uit residentieel vastgoed wel integraal in aanmerking zou komen voor het gunstregime.

Of de omzet- en tewerkstellingscriteria bij holdingstructuren per vennootschap dan wel op geconsolideerde basis dienen te worden bekeken is op vandaag evenmin duidelijk: een familiale holding die twee 100%-dochtervennootschappen heeft die elk 50% van hun omzet uit residentieel vastgoed halen, zou slechts gedeeltelijk in aanmerking komen voor het gunstregime. Indien het vastgoed echter volledig zou worden gecentraliseerd bij één van de vennootschappen, kan het gunstregime mogelijk op de volledige waarde worden toegepast, hoewel er op geconsolideerde basis geen verschil zou zijn tussen beide scenario’s.

Daarnaast is het op vandaag bijvoorbeeld ook niet duidelijk hoe schulden in aanmerking moeten worden genomen bij de waardering van residentieel vastgoed.

Verplicht waarderingsverslag

In tegenstelling tot het huidige gunstregime zal het onder de nieuwe regeling verplicht zijn om een waarderingsverslag van een bedrijfsrevisor of een gecertificeerd accountant voor te leggen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de waardering in het kader van de ontwerpteksten van de meerwaardebelasting (De nieuwe meerwaardebelasting op financiële activa - KPMG België), mag dit wel de ‘gebruikelijke’ bedrijfsrevisor of accountant zijn;  enkel voor bedrijfsrevisoren geldt een uitsluiting dat het waarderingsverslag niet mag worden opgemaakt door de revisor die ook de commissaris is van de vennootschap.

In het waarderingsverslag dient onder meer de verkoopwaarde te worden vermeld van de volle eigendom van de aandelen van de familiale vennootschap, alsook de verkoopwaarde én een gedetailleerde opsomming – inclusief kadastrale gegevens – van elk residentieel onroerend goed, met inbegrip van bouwgronden, waarop de familiale vennootschap of haar dochtervennootschappen een zakelijk recht heeft, met een bevestiging van dat zakelijke recht (bv. eigendom, vruchtgebruik, opstal, erfpacht). In de praktijk zal dus ook een schattingsverslag van een vastgoedexpert of makelaar nodig zijn.

Daarnaast moet de revisor of accountant in het waarderingsverslag het deel van de aandelenwaarde vermelden dat betrekking heeft op residentieel vastgoed in de familiale vennootschap of in de participatie(s) van minstens 10% van de familiale vennootschap in haar dochtervennootschap(pen). Dat deel wordt dan in mindering gebracht van de totale aandelenwaarde van de familiale vennootschap, en enkel op het saldo zal het gunsttarief nog worden toegepast. Op het gedeelte van de aandelenwaarde dat vertegenwoordigd wordt door het residentieel vastgoed worden de normale tarieven van de schenk- of erfbelasting voor roerende goederen toegepast.

Volgens bepaalde auteurs zou er geen waarderingsverslag vereist zijn als de familiale vennootschap geen residentieel vastgoed zou aanhouden, ook niet via een dochtervennootschap waarin minstens 10% wordt geparticipeerd. Dit blijkt evenwel niet, minstens niet duidelijk, uit de ontwerpwetteksten, waardoor de nieuwe verplichting om een waarderingsverslag op te maken volgens ons zal gelden voor elke schenking of vererving van aandelen van een familiale vennootschap waarvoor de toepassing van het gunstregime wordt gevraagd, zelfs indien er geen residentieel vastgoed of zelfs helemaal geen vastgoed wordt aangehouden.

Voor schenkingen moet het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant gedateerd en ondertekend zijn voorafgaand aan de datum van de notariële schenkingsakte. Het moet samen met een aantal andere documenten (zoals het aandelenregister) uiterlijk binnen zeven dagen, te rekenen vanaf de eerste werkdag na de registratie van de schenkingsakte, aan de Vlaamse Belastingdienst worden bezorgd. Voor schenkingsakten die worden verleden tussen 1 januari 2026 en 31 maart 2026, wordt deze indieningstermijn uitzonderlijk verlengd met 60 dagen. Hoe recent het waarderingsverslag moet zijn, wordt niet verder gepreciseerd.

In geval van vererving moet het waarderingsverslag gedateerd en ondertekend zijn vóór de datum waarop de aangifte van nalatenschap wordt ingediend, en moet het bij die aangifte worden gevoegd. Of dit in de praktijk haalbaar zal zijn, is nog af te wachten. Zeker bij grotere vennootschapsgroepen kan de identificering van het residentieel vastgoed, de waardering van elk van die onroerende goederen en de waardering van de vennootschapsgroep al gauw meerdere weken of zelfs maanden in beslag nemen.

Uitbreiding van het voorafgaand attest

Vandaag bestaat reeds de mogelijkheid om voorafgaand aan de schenking van aandelen in een familiale vennootschap een zogenaamd ‘test-attest’ aan te vragen bij de Vlaamse Belastingdienst. Met dit attest kan een familiale aandeelhouder bevestiging krijgen of er op de datum van de aanvraag, geheel of gedeeltelijk, aan de voorwaarden voor de toepassing van het gunstregime is voldaan.

Het ontwerp van decreet breidt deze procedure uit. Voortaan kan het voorafgaand attest niet alleen bevestigen of de voorwaarden van het gunstregime vervuld zijn, maar kan het ook de waardering van de aandelen zoals vastgesteld in het verslag van de bedrijfsrevisor of de gecertificeerde accountant bevestigen. Dit biedt familiale aandeelhouders de mogelijkheid om vooraf ook zekerheid te verkrijgen over de fiscale aanvaarding van de gehanteerde waardering, inclusief het aandeel dat toe te rekenen is aan residentieel vastgoed.

In het kader van de erfbelasting wordt voorzien in een gelijkaardige mogelijkheid. Voorafgaand aan de indiening van de aangifte van nalatenschap kan een gelijkaardig attest worden aangevraagd ter bevestiging van de waardering van de aandelen, zoals opgenomen in het verslag van de bedrijfsrevisor of accountant. Indien een attest wordt aangevraagd, zal het bindend zijn voor de Vlaamse Belastingdienst bij de berekening van de erfbelasting.

Voor de aanvraag van een attest met betrekking tot de waardering zullen strikte termijnen gelden:

Tot slot verankert het ontwerp van decreet ook de recente cassatierechtspraak over de omvang van de naheffing voor het geval de voorwaarden die na de schenking of vererving van de aandelen van een familiale vennootschap vervuld moeten blijven om het gunsttarief te behouden, toch niet worden nageleefd.

Indien binnen drie jaar na de overdracht van de aandelen een kapitaalvermindering plaatsvindt bij een kapitaalvennootschap, of indien het eigen vermogen van de familiale vennootschap bij een kapitaalloze vennootschap daalt door uitkeringen of terugbetalingen tot onder het bedrag van de inbrengen die zijn verricht tot op het moment van overlijden of van de schenkingsakte, zal er alsnog schenk- of erfbelasting verschuldigd zijn op het bedrag waarmee het kapitaal of de inbreng is verminderd, in verhouding tot het aantal met het gunstregime overgedragen aandelen ten opzichte van het totale aantal aandelen in de vennootschap. (zie ook: Voorwaarde van behoud van kapitaal - KPMG België).

De aangekondigde verstrenging van het gunstregime inzake de overdracht van familiale vennootschappen vanaf 1 januari 2026 zal de nodige voorbereidingen en opvolging vergen van de schenkingsakte en de aangifte nalatenschap. Neem gerust contact met ons op om de impact voor de overdracht van uw familiale vennootschap met ons te bespreken.