Realitní portfolia bank: Vítězí průmysl, prohrává „nezelenost“

Banky ve střední a východní Evropě (CEE) neztrácí chuť financovat komerční nemovitosti, především ty průmyslové a logistické. Většina dotázaných bankéřů věří v růst svého realitního portfolia v příštím roce. Finanční domy v Česku a Srbsku mají stále nejméně problémových půjček. U českých, polských a maďarských bank je nesplnění ESG kritérií stopkou pro úvěr. Vyplývá to z 15. ročníku průzkumu poradenské společnosti KPMG, kterého se zúčastnilo 43 finančních domů z devíti zemí CEE.

Banky v regionu si zachovávají stále velký zájem o financování komerčních nemovitostí. U 25 % respondentů je tento zájem ještě vyšší než loni. Největší nárůst zájmu byl zaznamenán u polských bank.

„Stoupající ochota bank financovat komerční nemovitosti je podpořena i významným růstem objemu nemovitostních transakcí v roce 2024. Při srovnání se západní Evropou se ukázala stabilita nemovitostního trhu v České republice i CEE regionu. Ten byl ušetřen poklesu hodnoty komerčních nemovitostí, především v důsledku toho, že růst nájmů do značné míry kompenzoval vliv růstu yieldů,“ shrnul Pavel Kliment, partner české KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.

V případě financování nových projektů banky podobně jako v minulých letech preferují logistické a průmyslové nemovitosti, které s malým odstupem následují nové residenční stavby. Na třetím místě skončily s větším odstupem retailové stavby.

Hotely jsou stále i přes oživení turismu nejméně preferovaným typem nemovitostí. Významná část dotazovaných bank nadále není ochotna hotely financovat.

Roste podíl developerských úvěrů

Pozitivní zprávou je růst podílu poskytnutých developerských úvěrů na celkovém objemu úvěrů na financování komerčních nemovitostí. Poměr úvěrů pro development k již dokončeným projektům je v průměru všech zkoumaných zemí téměř půl na půl, rozdíly mezi jednotlivými státy jsou ale značné. Financování nového developmentu má největší (66 %) podíl na Slovensku a nejmenší (29 %) v Česku.

„Zároveň více než 58 % bankéřů věří, že se jejich realitní portfolia během příštích 12 až 18 měsíců zvětší. Nejoptimističtější jsou bankéři v Česku, kde všechny dotázané banky očekávají růst objemu svého realitního portfolia,“ uvedl Pavel Dolák, expert KPMG na nemovitosti a hlavní koordinátor průzkumu.

Obdobně jako v minulosti jsou úrokové marže pro nový development vyšší, a to průměrně za celý region o 10 bazických bodů oproti maržím na úvěry na již dokončené a pronajaté projekty.

Výrazné změny průzkum nezaznamenal ani u úvěrových podmínek včetně základních požadavků na ukazatel dluhové služby (DSCR), podíl úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), obsazenost nemovitosti či předprodeje. U průmyslových a logistických staveb mají banky obvykle nejnižší nároky na DSCR, naopak nejvyšší DSCR je požadováno pro hotely.

Minimum problematických úvěrů

Ochotu bank financovat komerční nemovitosti podporuje i přetrvávající nízký podíl problematických úvěrů v regionu, kde v průměru pouze 1,5 % z celkového objemu úvěrů vykazuje významné problémy. „Stále ale existují významné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi. Na jedné straně stojí české a srbské banky s nejmenším podílem problematických úvěrů a na druhé straně bulharské a maďarské s největším podílem těchto úvěrů,“ upřesnil Dolák.

Většina bankéřů ze zemí mimo eurozónu poskytla v uplynulém roce a půl v průměru 3/4 úvěrů v eurech (v Česku to bylo 74 %). Ve srovnání s loňskem přesto mírně narostl podíl úvěrů v lokální měně (hlavně v Rumunsku), a to v průměru o 12 procentních bodů.

Oproti loňsku jsou finanční domy (především v Polsku, Slovensku a Chorvatsku) o něco ochotnější zapojovat se do klubových nebo syndikovaných půjček. Současně ale přes 92 % bankéřů není vůbec nakloněno juniorním či mezaninovým půjčkám. Nejvíce negativní postoj k nim mají banky v Česku, Maďarsku a Rumunsku.

ESG jako nutná podmínka

ESG při rozhodování o půjčkách zohledňuje 40 ze 43 sledovaných finančních domů. U téměř pětiny bank nesplnění ESG kritérií samo o sobě stačí k neposkytnutí úvěru. Při nedostatcích v ESG a některém dalším kritériu by úvěr odmítla téměř polovina finančních domů. Nejpřísnější jsou české, polské a maďarské banky – všechny prohlásily, že u nich je nesplnění ESG kritérií stopkou pro úvěr.

Finanční domy v regionu zároveň rozšiřují nabídku ESG poradenství a speciálních produktů pro financování rekonstrukce komerčních nemovitostí. Navíc uzavírají partnerství se staviteli udržitelných budov.

Pozornost věnovaná ESG brzy ještě stoupne, mimo jiné v důsledku nových pokynů evropského orgánu EBA. Jejich účinnost lze v Česku očekávat možná už od konce příštího roku. Banky v tuzemsku pak budou muset hodnotit ESG rizika ještě důkladněji, například povinným skóringem ESG kritérií při poskytování úvěrů, nakupování cenných papírů i v oblasti vlastního provozu. To může vést i ke zdražení půjček firmám s „nezelenými“ aktivitami, včetně těch z realitního sektoru.

Postupná digitalizace

Průzkum se letos poprvé ptal i na roli digitálních a AI nástrojů. Ve financování komerčních nemovitostí je jejich vliv zatím omezený – pouze 7 % dotazovaných bank částečně implementovalo obdobné nástroje a 8 % se nachází ve fázi implementace.

Přesto je zřejmé, že banky začínají postupně digitalizovat i procesy schvalování velkých úvěrů. Ty sice stále vyžadují hodně manuálního hodnocení a důkladného prověřování, digitalizace již ale přináší zjednodušení a zefektivnění některých fází.

V současnosti se technologie nejvíce uplatňují při počátečním hodnocení (předběžná analýza, posouzení bonity atd.) úvěrových případů. Bankám, které digitalizují a automatizují nebo to plánují v blízké budoucnosti, dává největší smysl soustředit se na digitalizaci a automatizaci procesů spojených s monitorováním (jak udělení úvěru, tak i jeho splácením).

Využívání nových technologií je nejméně běžné v oblasti due diligence (prověřování investičních příležitostí před poskytnutím financování), kdy 56 % respondentů spoléhá především na tradiční metody. Větší využití nejmodernějších technologií brzdí i přísné regulace spojené s GDPR a Aktem o AI.

O průzkumu

Průzkum Property Lending Barometer zaměřený na financování komerčních nemovitostí připravuje KPMG každoročně od roku 2010. Šetření tedy letos oslavilo 15leté jubileum.

Do průzkumu se tento rok zapojilo 43 předních finančních domů z Bulharska, Chorvatska, Česka, Maďarska, Polska, Rumunska, Srbska, Slovenska a Slovinska. Kanceláře KPMG v uvedených zemích provedly v bankách online dotazování i osobní rozhovory. Sběr dat se uskutečnil v říjnu a listopadu.