土地增值稅法徵求意見暫告一段落，後續細則尚待觀察 土地增值稅法徵求意見暫告一段落，後續細則尚待觀察

劉中惠  會計師
任之恒  協理

土地增值稅自1993年開徵，作為中國其中一項非常重要但又最為繁複的稅種，最近頒布了法令修正的徵求意見稿，並在8月15日完成了第一階段的公開徵求意見。

土地增值稅表面上是針對移轉房地產利益課稅，然有別於企業所得稅，係以「每個房地產項目」為核算單位，不像企業所得稅是針對公司「每年」所賺取的利潤課稅。故此，房地產商如果只有某部分發展項目賺錢，另一些項目虧損的話，因為項目間彼此無法盈虧互抵，也有可能發生整體利潤不高，但卻要繳納巨額土地增值稅的情況。

這和行業型態及申報制度也有關。因為房地產開發項目進行往往需要一段很長的時間，而目前法令規定之徵管程序要求納稅主體「分期」進行土地增值稅清算。每期項目的成本需要獨立核算，但以主要成本之一融資成本來說，往往在前期就先發生，這便容易造成前期增值低估，後期增值高估的情況。尤其土地增值稅是採超率累進制課徵，增值越高，稅率越高，因此，前述成本核算不平衡的問題，也是導致房地產商負擔高額土地增值稅的主因之一。

另一項導致土地增值稅高負擔的原因竟是藏在「優惠政策」裡。依現行規定，如果是普通住宅的轉讓，增值率不超過20%，則可免徵土地增值稅。所謂普通住宅，指的是按一般民用住宅標準建造的居住用住宅^[1]，大部分地區規定室內面積不超過120平米(平方公尺)或建築面積不超過144平米。

按照中國房地產市場的現況，普通住宅的增值率大部分僅在個位數字間，甚或負增值，故此上述政策的免稅效益其實非常有限，然因法令規定，即便為同一開發項目，普通住宅需與其他部分進行單獨的成本核算，故而可能拉高同一項目其他應稅部分的增值率。即便企業試圖與稅務機關爭取放棄普通住宅優惠，藉此減輕同一項目的整體稅負，然在法無明文的情況下，稅務機關普遍否准有關操作。

這情況有無改善作法呢？其實，我們可以利用重新檢查成本核算，例如將室內裝潢費用或高級建材做直接歸屬，與普通住宅做區隔，藉此平衡普通住宅與其他部分的增值率，將可有效減輕土地增值稅稅負。