Nouvelles obligations de déclaration pour les loyers professionnels

À partir de l’exercice d'imposition 2024 (et donc également pour les loyers versés durant l’exercice comptable 2023), les locataires tenus de déposer une déclaration à l’impôt sur les revenus seront soumis à de nouvelles obligations déclaratives.

Par cette nouveauté, l’objectif du législateur fédéral est double : d’une part, les informations récoltées permettront de recouper (et le cas échéant d’aligner fiscalement) l’usage de la location (professionnel ou privé) tel que déclaré par le bailleur avec celui déclaré par le locataire. D’autre part, cette déclaration permettra d’obtenir une meilleure vue d’ensemble quant au caractère professionnel ou non des contrats de location.

Origine de cette nouvelle obligation – Deux régimes fiscaux distincts

Une personne physique ou morale (soumise à l’impôt des personnes morales dans ce dernier cas) qui met en location un bien immobilier se voit appliquer un régime fiscal différent selon l'usage que le locataire fait du bien. Dans le cas d'un particulier qui loue un bien à des fins privées, le bailleur est imposé sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%. Dans le cas d'une utilisation professionnelle du bien loué, le loyer net (qui correspond au loyer réel diminué d’un forfait de charges) devient la base imposable. Dans ce deuxième cas, le bailleur est généralement imposé plus lourdement.

Par ailleurs, les loyers supportés par un locataire dont le contrat de bail est affecté exclusivement à l’habitation ne sont pas considérés comme des frais professionnels déductibles dans son chef. Néanmoins, il arrive fréquemment que le locataire ignore les dispositions contractuelles établies avec le propriétaire et déduise néanmoins le loyer. Dans ce cas de figure, le bailleur peut faire l'objet d’un redressement de la part des autorités fiscales en cas de contrôle, et ce même si le contrat de bail prévoit une interdiction d'utiliser les locaux loués à des fins professionnelles.

Enfin, certains bailleurs peuvent être tentés de déclarer les loyers de biens qu’ils savent partiellement ou intégralement affectés à une utilisation professionnelle comme des loyers afférents à des biens faisant l’objet d’une utilisation purement privée, en vue de réduire leur base imposable.

La nouvelle loi du 28 décembre 2023 entend mettre un terme à ces situations.

Champ d'application

Les nouvelles obligations déclaratives concernent tant les personnes physiques que les personnes morales. Conformément à l'objectif de la loi, les obligations déclaratives du locataire personne physique ne s'appliquent toutefois que dans la mesure où ce dernier déduit tout ou partie du loyer en tant que frais professionnels.

Par ailleurs, les nouvelles obligations déclaratives ne concernent pas uniquement les contrats de location, mais s’appliquent également aux contribuables « titulaires d'un droit de superficie, d'un droit d'emphytéose ou d'un autre droit réel d'usage sur un bien immobilier » (tel que l’usufruit).

En pratique : une nouvelle annexe fiscale

Cette nouvelle obligation se traduit dans l’ajout d’une annexe à la déclaration fiscale reprenant les informations suivantes (selon l’article 307, §2/2 CIR) :

• Les données d’identification du bailleur ou nu-propriétaire du bien:
  • Nom, prénom, adresse, numéro d’identification au Registre national, et le cas échéant à la Banque-Carrefour des Entreprises, s’il s’agit d’une personne physique ;
  • Dénomination, adresse du siège social et numéro d’identification à la Banque-Carrefour des Entreprises, s’il s’agit d’une personne morale ;
• L’adresse du bien ;
• Le montant des indemnités locatives concernées (comprenant le loyer et les avantages locatifs accordés au bailleur) ;
• Les montants déduits au titre de frais professionnels.

Cette annexe a récemment été publiée au moniteur belge. 

Sanctions

Le non-respect de cette obligation entrainera le rejet de la déductibilité fiscale du loyer et des avantages locatifs accordés au titre de frais professionnels dans le chef du locataire. A noter, qu’en l’absence d’adaptation des règles régissant la base imposable à l’impôt des personnes morales, on peut s’intérroger sur la mise en œuvre de cette sanction dans le chef des contribuables soumis à ce régime fiscal.

Notons également qu’une annexe obligatoire à la déclaration fiscale non-déposée, incomplète ou inexacte entraine en principe, pour tout contribuable soumis à cette obligation, une prolongation du délai d’imposition à quatre ans et un potentiel renversement de la charge de la preuve (en cas de procédure de taxation d’office). 

Exceptions

Ladite obligation déclarative n’est pas applicable aux loyers assimilés à des livraisons de biens ou des prestations de services, effectuées par un assujetti à la TVA établi sur le territoire de la Communauté Européenne, pour lesquelles une facture ou un document en tenant lieu a été établi.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les frais se rapportent à des biens loués pour lesquels le bail a été enregistré gratuitement parce qu’il s’agit d’un bien destiné exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne, le loyer ne sera, en tout état de cause, pas déductible au titre de frais professionnels, à moins qu’il ne s’agisse d’un bien immobilier qui est loué par le contribuable dans le seul but de loger un ou plusieurs travailleurs ou dirigeants d’entreprise et, le cas échéant, leur famille en vertu d’une obligation légale ou contractuelle.

Conclusion

Cette nouvelle obligation de déclaration a un impact potentiel non négligeable, tant sur la situation financière du locataire, qui pourrait ne plus pouvoir déduire les loyers payés en tant que frais professionnels en cas d’absence de déclaration, que sur la situation financière du bailleur, qui pourrait voir sa base imposable rectifiée en cas de qualification erronée de l’affectation du bien dans sa déclaration fiscale.

Si ce sujet vous impacte et/ou que vous avez des questions relatives à cette matière, n’hésitez pas à nous contacter.
 

Auteurs: Sabrina Otten, Executive Director, Camille Oreins, Sr. Adviser & Arnaud De Splenter, Sr. Associate KPMG Law