Der VwGH (22.12.2021, Ro 2021/13/0005) stellte kürzlich klar, dass verlorene Planungsaufwendungen (Architektenkosten) bei der Veräußerung des unbebauten Grundstücks – weil das geplante Gebäude doch nicht errichtet wurde – nicht einkünftemindernd bei der ImmoESt-Berechnung berücksichtigt werden dürfen. Derartige Aufwendungen sind weder Anschaffungs- noch Herstellungskosten des unbebauten Grundstücks.
Sachverhalt: Grundstücksveräußerung und ImmoESt-Berechnung inkl Berücksichtigung von Planungskosten für ein nie hergestelltes Gebäude
Ein Steuerpflichtiger erwarb ein unbebautes Grundstück und beauftragte einen Generalunternehmer mit der Planung und Errichtung eines Einfamilienhauses. Für den Planungsentwurf wurden EUR 75.000 bezahlt. Aufgrund der anschließenden Insolvenz des Generalunternehmers unterblieb die Errichtung des Einfamilienhauses. Schließlich wurde das – weiterhin unbebaute – Grundstück veräußert. Der Veräußerungsvorgang unterlag der 30 %igen Immobilienertragsteuer („ImmoESt“). Bei der Selbstberechnung der ImmoESt wurden die (verlorenen) Aufwendungen für die Planung (TEUR 75) einkünftemindernd geltend gemacht, weil sie nach Ansicht des Steuerpflichtigen Teil der Anschaffungskosten des Grundstücks seien. Dies wurde vom Finanzamt und in der Folge vom BFG (27.01.2021, RV/7104235/2020) nicht anerkannt.
VwGH 22.12.2021, Ro 2021/13/0005
Der VwGH stellte klar, dass Planungskosten für ein Gebäude nur Teil der Herstellungskosten eines schlussendlich errichteten Gebäudes sein können. Wenn die Errichtung des Gebäudes gänzlich unterbleibt, können die vergeblichen (bzw verlorenen oder frustrierten) Planungskosten mangels Vorliegens eines Herstellungsvorgangs keine Herstellungskosten sein. Damit fallen sie auch nicht unter die gem § 30 Abs 3 EStG bei Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen die Anschaffungskosten des Grundstücks erhöhenden Herstellungsaufwendungen, und können im Ergebnis nicht in Abzug gebracht werden.
Conclusio
Derartige vergebliche Planungskosten (zB Architektenhonorare) könnten als Werbungskosten bzw Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dies setzt allerdings voraus, dass diese Aufwendungen bereits im Zeitpunkt ihres Anfalls objektiv mit einer auf Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit (zB mit einer geplanten Vermietung) in Zusammenhang gestanden sind. Solche verlorenen Aufwendungen sind hingegen nicht als Herstellungskosten des Grund und Bodens (bzw des unbebauten Grundstücks) anzusehen, sodass sie bei Veräußerung des unbebauten Grundstücks im Rahmen der ImmoESt-Berechnung nicht berücksichtigt werden können.
Ihr KPMG-Berater unterstützt Sie bei der Beurteilung Ihres konkreten Sachverhalts gerne.
