Erträge aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die bisher als Hauptwohnsitz gedient haben, sind grundsätzlich aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung steuerbefreit. Die Überlegung des Gesetzgebers ist, dass der Ertrag ungeschmälert für den Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll. Das BFG bestätigte unlängst (GZ RV/6100029/2018 vom 3. November 2025) die höchstgerichtliche Judikatur, dass die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe des Grund und Bodens von 1.000 m² anzuwenden ist. Bis 1.000 m² bildet der Grund und Boden mit dem Gebäude ein einheitliches Wirtschaftsgut (Wirtschaftsgut 1), während der über 1.000 m² hinausgehende Grund und Boden ein weiteres Wirtschaftsgut (Wirtschaftsgut 2) darstellt.
Im Anlassfall betrug die Grundstücksfläche rund 1.400 m². Die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung des Verkaufspreises führte dazu, dass für Wirtschaftsgut 1 (1.000 m² Grund und Boden inklusive Gebäude) ein Verlust entstanden ist, während für Wirtschaftsgut 2 (400 m² Grund und Boden) aufgrund von Wertsteigerungen der Bodenwerte ein Gewinn ermittelt wurde. Obwohl in einer Gesamtbetrachtung ein Verlust entstanden ist, wurde vom Finanzamt für den Gewinn aus Wirtschaftsgut 2 Immobilienertragsteuer vorgeschrieben, während der Verlust aus Wirtschaftsgut 1 aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung als steuerfrei behandelt wurde und somit nicht mit dem Gewinn verrechnet werden konnte.
Nach Ansicht des BFG ist die Hauptwohnsitzbefreiung im konkreten Fall nicht anwendbar und eine Verrechnung der negativen Einkünfte aus Wirtschaftsgut 1 mit den positiven Einkünften aus Wirtschaftsgut 2 möglich. Im vorliegenden Fall führte diese Ansicht in Summe zu negativen Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen und zu keiner Immobilienertragsteuer. Da das Finanzamt Revision eingebracht hat, bleibt die finale Beurteilung durch die Höchstgerichte abzuwarten.
