Borettslagsmodellen, også omtalt som flertrinnsmodellen, er vedtatt avviklet.
Avviklingen gjennomføres ved at aksjeselskap ikke lenger kan innfusjoneres i borettslag uten skattlegging. Det er imidlertid vedtatt overgangsordninger som gir muligheter til fortsatt bruk av modellen i enkelte prosjekter.
Endringer i borettslagsmodellen får store konsekvenser
Mulige tilpasninger og utfordringer:
Kan borettslaget eie tomt eller bygning via heleid aksjeselskap?
Ved å ikke fusjonere borettslag og tomte-/utbyggerselskap, vil latent skatt forbli i aksjeselskapet. Dette reiser spørsmålet om borettslaget i driftsfasen kan eie tomt eller bygning via et heleid aksjeselskap, og dermed fortsatt skjerme latent skatt.
Festeforhold
Borettslagsloven definerer borettslagets formål som å gi andelseiere bruksrett til bolig i «føretakets eigedom». Lovforarbeidene åpner for at bygninger kan stå på festet grunn.
Tomtefesteloven § 5a forbyr imidlertid festeforhold på bebygde eiendommer som hovedsakelig skal brukes til bolig. Dette begrenser muligheten for å bruke borettslagsmodellen i slike tilfeller.
For ubebygde tomter finnes ikke tilsvarende forbud. Likevel kan løsninger med tomtefeste være utfordrende, særlig når bortfester eies av borettslaget.
Festeavgift må betales på armlengdes vilkår, og utbetaling av utbytte kan komplisere skattemessig deltakerligning.
Risiko for omgåelsesregel
Departementet har påpekt at enkelte tilpasninger kan utløse bruk av omgåelsesregelen i skatteloven. Dette gjør det viktig å vurdere strukturering nøye for å unngå uønskede skattemessige konsekvenser.
Fra hvilket tidspunkt gjelder endringene?
For eksisterende bygg får endringen virkning for fusjoner hvor beslutning om å oppløse selskapet som innfusjoneres, blir sendt til Foretaksregisteret 15. oktober 2025 eller senere.
Det er to sett med overgangsregler. For begge overgangsreglene forutsettes det i merknader til forskriften at aksjeselskapet som skal innfusjoneres, eier en tomt og at tomten oppfylte vilkårene per 15. oktober 2025 og på tidspunkt for gjennomføring av fusjonen.
Grupper overgangsregler:
Gruppe 1
Endringen skal ikke få virkning for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 enten:
- forelå gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger, eller
- var gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova. Med dette menes tilfeller hvor det er inngått en endelig og bindende salgsavtale.
Gruppe 2
Endringen skal ikke få virkning for aksjeselskap som eier tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten:
- ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller
- forelå en konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent, får endringen virkning for fusjoner hvor beslutning om å oppløse selskapet som innfusjoneres, sendes til Foretaksregisteret 2. april 2026 eller senere.
Hva er konkrete planer?
I følge forskriften må planen om å øke antall boliger med minst 50 prosent sannsynliggjøres i form av prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende.
Begrensning i reguleringsplan?
Det må kunne dokumenteres at en økning kan gjennomføres uten å komme i konflikt med en eventuell reguleringsplan for området. Dersom tiltaket krever dispensasjon, må dispensasjon foreligge senest 1. april 2026.?
Merknader til gruppe 1 og 2
Utfisjonering av tomt etter 15. oktober 2025:
I merknad til forskrift fremgår det at det ikke har betydning om selskapet som skal innfusjoneres i borettslaget, blir stiftet ved en utfisjonering eller utfisjoneres til et eksisterende selskap etter 15. oktober 2025.
Dette kan blant annet ha betydning ved byggeprosjekter med flere byggetrinn, hvor hvert byggetrinn skal utgjøre ett borettslag.
Frist for gjennomføring av fusjon:
Ifølge merknadene til forskriften kreves det ikke at fusjonen gjennomføres innen et bestemt tidspunkt. Aksjeloven har imidlertid bestemmelse om gjennomføring av likvidasjon («fusjon») senest 1 år etter beslutning. Dette innebærer en begrensning for prosjekter i gruppe 2.
Det er fortsatt muligheter for gjennomføring av borettslagsmodellen for enkelte prosjekter. Ta kontakt med rådgivere som har erfaring med borettslagsmodellen, slik at porteføljen kan vurderes og nødvendige tiltak kan iverksettes innen fristene.
Ta kontakt
Finansregulatoriske nyheter
Våre eksperter samler de nyeste lovendringene og reguleringene som påvirker finanssektoren.