Borettslagsmodellen, også omtalt som flertrinnsmodellen, er foreslått avviklet i statsbudsjettet for 2026. Regjeringen foreslår å stenge modellen, men åpner samtidig for overgangsordninger. Dette skaper usikkerhet og behov for tilpasning i utbyggingsprosjekter og eiendomsstrukturering.
Endringer i borettslagsmodellen får store konsekvenser
Regjeringens forslag og ikrafttredelse
I statsbudsjettet for 2026 foreslår regjeringen å stenge muligheten for bruk av borettslagsmodellen. Det foreslås to ulike sett med ikrafttredelsesbestemmelser i forskrift, noe som gir rom for fortsatt bruk i enkelte prosjekter.
For eksisterende bygg utløp fristen 15. oktober 2025, dersom beslutning om fusjon ikke var meldt til Foretaksregisteret innen denne datoen.
Kan borettslaget eie tomt eller bygning via heleid aksjeselskap?
Ved å ikke fusjonere borettslag og tomte-/utbyggerselskap, vil latent skatt forbli i aksjeselskapet. Dette reiser spørsmålet om borettslaget i driftsfasen kan eie tomt eller bygning via et heleid aksjeselskap, og dermed fortsatt skjerme latent skatt.
Festeforhold
Borettslagsloven definerer borettslagets formål som å gi andelseiere bruksrett til bolig i «føretakets eigedom». Lovforarbeidene åpner for at bygninger kan stå på festet grunn.
Festeforhold på bebygde tomter
Tomtefesteloven § 5a forbyr imidlertid festeforhold på bebygde eiendommer som hovedsakelig skal brukes til bolig. Dette begrenser muligheten for å bruke borettslagsmodellen i slike tilfeller.
Festeforhold på ubebygde tomter
For ubebygde tomter finnes ikke tilsvarende forbud. Likevel kan løsninger med tomtefeste være utfordrende, særlig når bortfester eies av borettslaget.
Festeavgift må betales på armlengdes vilkår, og utbetaling av utbytte kan komplisere skattemessig deltakerligning.
Risiko for omgåelsesregel
Departementet påpeker i statsbudsjettet at enkelte tilpasninger kan utløse bruk av omgåelsesregelen i skatteloven. Dette gjør det viktig å vurdere strukturering nøye for å unngå uønskede skattemessige konsekvenser.»
Fra hvilket tidspunkt gjelder endringene?
Departementet foreslår at den nye bestemmelsen trer i kraft med virkning fra 15. oktober 2025, og at nærmere regler vil bli gitt i forskrift. Fristen beregnes ut fra om beslutning om fusjon er sendt til Foretaksregisteret før 15. oktober 2025.
Det foreslås to sett med overgangsregler. For begge overgangsreglene forutsettes det at man har et aksjeselskap som eier en tomt.
Om punktet «konkrete planer om å øke antall boliger med minst 50 prosent» uttales følgende:
- Planen om å øke antall boliger med minst 50 prosent må sannsynliggjøres i form av prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende
- Det kreves ikke at det foreligger rammetillatelse innen fristen
- Det må kunne dokumenteres at en slik økning vil være i samsvar med reguleringsplan som foreligger før 2. april 2026 (utvidelsen er realiserbar innenfor reguleringsplanens krav til formål, utnyttelsesgrad og andre krav til utførelse og utforming)
- Punktet omfatter tilfeller hvor eksisterende boligbygg deles opp slik at antall boenheter øker med minst 50%, uten at arealet til bolig øker
- En utfisjonering av tomt fra selskapet som i dag eier tomten til et nytt selskap, er innenfor overgangsregelens definisjon av «eier tomt». Dette er aktuelt blant annet ved større tomteområder med flere byggetrinn og i tilfeller hvor det er ønskelig å endre eierstruktur.
Dersom forslaget vedtas, vil altså ikke alt håp være ute for prosjekter hvor borettslagsmodellen er lagt til grunn.
Ta kontakt med rådgivere som har erfaring med borettslagsmodellen, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes innen fristene.
Dette bør gjøres så snart som mulig, ettersom prosessen med gjennomføring av borettslagsmodellen er tidkrevende.
Ta kontakt
Finansregulatoriske nyheter
Våre eksperter samler de nyeste lovendringene og reguleringene som påvirker finanssektoren.