17-05-2023
Der steuerliche Status des Liegenschaftenhändlers: ein ewiges Streitthema mit Potenzial.
Liegenschaftenhändlerstatus – Fluch oder Segen?
Während Privatpersonen mit Immobilienbesitz ständig dem Risiko ausgesetzt sind, dass sie aufgrund ihres Verhaltens plötzlich als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler qualifiziert werden, bemühen sich juristische Personen teilweise um das steuerliche "Prädikat" des Liegenschaftenhändlers.
Gewerbsmässiger Liegenschaftshändler - natürliche Personen
Entwickelt eine Privatperson eine Tätigkeit, die über die Verwaltung des eigenen (auch umfangreichen) Immobilienvermögens hinausgeht, läuft sie bei Liegenschaftsverkäufen Gefahr, als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin qualifiziert zu werden. Kritisch wird es, wenn An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit erfolgen, sondern wenn diese systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung getätigt werden. Die Konsequenz daraus ist, dass ein Wertzuwachsgewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft nicht nur mit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, sondern auch mit der direkten Bundessteuer sowie mit Sozialversicherungsabgaben belastet wird. In Kantonen mit dualistischem System wird dieser Wertzuwachsgewinn auf kantonaler Ebene der ordentlichen Einkommenssteuer unterworfen und zum übrigen Einkommen hinzugerechnet. Es besteht eine umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema (aktuelles Bsp.: BGE 2C_643/2021 vom 13. Oktober 2022). Aufgrund der Unschärfe der angewendeten Prüfansätze seitens der Steuerämter und den sich in der Praxis natürlich und logisch ergebenden Situationen (Bem.: ein Verkaufsentschluss ergibt sich meistens nicht zufällig und die Absicht der Gewinnerzielung bei einem Verkauf ist ebenfalls nicht unüblich, trotzdem liegt keine Händlertätigkeit vor) ist die Rechtsunsicherheit nach wie vor gross, sodass sich betroffene Personen teilweise nur noch mit der Überführung ihrer Liegenschaften in eine Immobilien AG zu helfen wissen.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler – juristische Personen
Wenden wir uns nun dem Positiven zu. Qualifiziert sich eine Gesellschaft in einem monistischen Kanton als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin, so wird in den Kantonen Bern und Jura der Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Gewinn- und nicht der Grundstückgewinnsteuer unterstellt, während in den anderen monistischen Kantonen – steuersystematisch korrekt – bei einer Liegenschaftsveräusserung sämtliche Gewinnungskosten bei den Grundstückgewinnsteuern in Abzug gebracht werden können. Dies ist aber folgerichtig nur dann möglich, wenn deren Abzug nicht schon bei den kantonalen Gewinnsteuern erfolgte. Es ist nicht mehr zwingend erforderlich, dass die Liegenschaften im Umlaufvermögen bilanziert werden, denn einzig massgebend sollte sein, zu welchem Zweck ein Grundstück gekauft wurde (Handelsobjekt oder Kapitalanlageliegenschaft). Der Liegenschaftenhändlerstatus ist des Weiteren auch auf einzelne Objekte anwendbar, sofern eine Gesellschaft gleichzeitig eine Handels- und Immobilienverwaltungstätigkeit aufweist. Neben den Chancen, welche diese neue Flexibilität bieten, stellen sich aber auch Herausforderungen, insbesondere im Bereich der interkantonalen Steuerausscheidung und Verlustverrechnung.
Unterschiedliche kantonale Praxen
Die kantonalen Steuerbehörden definieren unterschiedliche Anforderungen, damit eine Gesellschaft den Status des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers geltend machen kann. Soeben hat der Kanton Zürich das entsprechende Merkblatt aktualisiert. Darin ist z.B. das formelle Erfordernis erwähnt, dass der Grundstückgewinnsteuererklärung ein Nachweis beizulegen ist, dass die geltend gemachten Aufwände (z.B. Hypothekar- und Schuldzinsen, werterhaltende Aufwendungen, Liegenschaftsunterhaltskosten, Verwaltungs- und Vertriebsaufwand sowie mit der Liegenschaft zusammenhängende Steuern) nicht bereits bei den kantonalen Gewinnsteuern abgezogen wurden (Verzichtserklärung vor Rechtskraft der Staatssteuereinschätzung).
Auch der Kanton Bern hat seit längerem ein Merkblatt publiziert, welches die Voraussetzungen zusammenfasst (z.B. mindestens 25% des Erwerbspreises müssen wertvermehrende Arbeiten des Verkaufsobjekts ausmachen). Weniger bekannt ist dagegen die Möglichkeit, den Händlerstatus geltend zu machen, selbst wenn das Halten von Liegenschaften nur im statutarischen Nebenzweck einer Gesellschaft erwähnt wird.
Fazit
Der Status des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers stellt nicht nur ein steuerliches Damoklesschwert dar, sondern bietet juristischen Personen auch Chancen. So werden in manchen Kantonen die Gewinne aus dem Liegenschaftsverkauf mit der Gewinnsteuer statt mit der oftmals höheren Grundstückgewinnsteuer besteuert. In anderen Kantonen können sämtliche Gewinnungskosten richtigerweise bei den Grundstückgewinnsteuern in Abzug gebracht werden, was bei kurzen Haltedauern und hohen Steuersätzen wesentliche Effekte zeitigen kann. Der Status muss im Sinne eines Wahlrechts aber von der Steuerpflichtigen geltend gemacht werden. In der Praxis zeigt sich, dass juristische Personen von diesem Recht oft nicht Gebrauch machen – dies vor allem aus Unkenntnis (auch bezüglich der kantonalen Unterschiede bei den einzuhaltenden Voraussetzungen). Jedenfalls lohnt sich eine steuerliche Analyse zu diesem Thema bei einem Liegenschaftsverkauf in den allermeisten Fällen.