Schweizer Immobilienanlagemarkt: Genf zwischen Abwarten und nachhaltigem Aufschwung

Mit rund CHF 2.7 Milliarden an investierten Mitteln im Jahr 2025 befindet sich der Genfer Immobilienanlagemarkt nach einer zweijährigen Korrekturphase an einem entscheidenden Wendepunkt. Während die verzeichneten Volumina eine gewisse konjunkturelle Verlangsamung widerspiegeln, deuten mehrere Frühindikatoren auf eine allmähliche Rückkehr der Transaktionsdynamik hin.

In einem Umfeld, das von anhaltender wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit geprägt ist, führen sinkende Zinsen und solide lokale Fundamentaldaten in Genf zu einer Neuausrichtung der Anlagestrategien der Investoren.

Mit Blick auf 2026 kennzeichnen drei wesentliche Trends diesen neuen Zyklus: 

  • Eine erhöhte Selektivität der Investoren beim Erwerb von Anlageobjekten
  • Ein anhaltender Renditedruck, verstärkt durch die Lockerung des SNB-Leitzinses
  • Ein wachsendes und anhaltendes Interesse der Investoren an ESG-konformen Wohnimmobilien, getragen von einer robusten Mieternachfrage

Die Studie analysiert die Entwicklung des Marktes für direkte Immobilienanlagen im Kanton Genf, einschliesslich Investitionsvolumen, Renditen, Anlegerstrukturen und Perspektiven für 2026. 

Beat Seger
Beat Seger

Partner, Real Estate Advisory, Chief Digital Officer

KPMG Switzerland

Eric Delé
Eric Delé

Director, Real Estate Advisory

KPMG Switzerland

Rückläufiges Investitionsvolumen als Ausdruck einer Anpassungsphase

Im Jahr 2025 belief sich das Volumen der direkten Immobilien­investitionen im Kanton Genf auf rund CHF 2.7 Milliarden (exklusive Share Deals), was einem Rückgang von rund 5% gegenüber 2024 entspricht. Dies ist der niedrigste Stand der letzten sechs Jahre, nachdem sich die Jahresvolumina in den beiden vorangegangenen Jahren noch bei rund CHF 2.9 Milliarden stabilisiert hatten.

Dieser Rückgang ist Ausdruck einer allgemeinen Abwarte­haltung, die sich nun ihrem Ende nähert. Trotz erster Zinsentlastungen agierten Investoren angesichts der Volatilität an den Finanzmärkten und der geopolitischen Instabilität weiterhin vorsichtig. Geografisch gesehen entfällt der Grossteil der im Kanton investierten Mittel weiterhin auf die Stadt Genf, mit rund 56% des Jahresvolumens beziehungsweise etwa CHF 1.6 Milliarden.

Entwicklung der Direktinvestitionen in Immobilien im Kanton Genf

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Zinssenkungen: stützende Wirkung mit Verzögerung

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) 2024 eingeleitete Zinssenkungszyklus setzte sich 2025 mit der Senkung des Leitzinses auf 0.00% fort. Doch in der Praxis hat diese geld­politische Lockerung nicht zu einer unmittelbaren Erholung der Transaktionsvolumina geführt. Institutionelle Investoren haben ihre Entscheidungen aufgeschoben und auf mehr Klarheit über die Entwicklung des globalen makroökonomischen Umfelds gewartet, und anhaltende geopolitische Spannungen und erhöhte Marktvolatilität haben diese Abwartehaltung verlängert.

Kurzfristig hat der Zinsrückgang den Renditedruck auf Immobilien erhöht, während seine Auswirkungen auf die Investitionsvolumina einer schrittweiseren Dynamik folgen, eine Verzögerung, die häufig zwischen geldpolitischen Anpassungen und ihrer konkreten Auswirkung auf die Immobilienmärkte beobachtet wird.

Ein deutlich dynamischeres Jahresende 2025

Trotz eines von Vorsicht geprägten ersten Halbjahres zeigte der Genfer Immobilienanlagemarkt im zweiten Halbjahr Anzeichen einer Erholung. Das Q4 2025 konzentrierte allein rund 50% des jährlichen Investitionsvolumens, getragen von acht Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über CHF 50 Millionen.

Dieser Aktivitätsanstieg zum Jahresende spiegelt eine schrittweise Annäherung zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und den Investitionsstrategien der Käufer wider.

Neuausrichtung der Investorenprofile

Die Analyse der Investorenstruktur zeigt eine bemerkenswerte Neuausrichtung zwischen Verkäufern und Käufern. Im Jahr 2025 dominierten Privatinvestoren die Verkäuferseite und machten mit etwa CHF 1.8 Milliarden rund 66% der veräusserten Volumina aus.

Umgekehrt verstärkten institutionelle Investoren ihr Engagement auf der Käuferseite spürbar. Damit setzt sich ein Trendwechsel fort, der im Kontrast zum Jahr 2023 steht, als institutionelle Investoren lediglich 39% des Kaufvolumens ausmachten, deutlich unter ihrem langjährigen Durchschnitt von 57% in der Periode 2014 bis 2022. Diese Entwicklung stärkt den institutionellen Charakter des Genfer Marktes, insbesondere in den Core- und Core-Plus-Segmenten.

Anlageklassen: eine ausgewogene Diversifikation

Die sektorale Aufteilung der 2025 getätigten Investitionen zeigt eine relativ ausgewogene Kapitalstreuung: Wohn- und Geschäftsliegenschaften machten jeweils 33% des investierten Volumens aus, gemischt genutzte Objekte 19%, und Spezialimmobilien (Gesundheits-, Bildungs- oder Kultur­infrastrukturen) erreichten 14% des Volumens.

Unter diesen Segmenten stützt sich das Wohnsegment auf robuste Marktgrundlagen: hohe Mieternachfrage, niedrige Leerstands­quoten und strukturelles Bevölkerungswachstum im Kanton. ESG-konforme Wohnimmobilien sind bei institutionellen Investoren besonders gefragt, im Bestreben, ihre Portfolios an Nachhaltigkeitszielen auszurichten.

Im Gewerbesegment sind Lage und Mietvertragslaufzeit die zwei entscheidenden Attraktivitätsfaktoren, vor dem Hintergrund aktueller makroökonomischer Herausforderungen (Auswirkungen geopolitischer Konflikte und Zölle auf das Wachstum) sowie mikroökonomischer Entwicklungen (Homeoffice, erwartete Auswirkungen der künstlichen Intelligenz usw.).

Aufteilung des Investitionsvolumens 2025 nach Typologie

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Immobilienrenditen in Genf: anhaltender Renditedruck

Ende 2025 liegen die Spitzennettorenditen in Genf in Bandbreiten von 2.20% bis 2.70% für Wohnimmobilien und 2.70% bis 3.20% für Büroimmobilien. Diese Niveaus liegen unter dem Niveau der Vorjahresperiode, als die Bandbreiten bei 2.50% bis 3.00% bzw. 2.90% bis 3.40% lagen, was den durch die Leitzinssenkung bedingten Renditerückgang widerspiegelt.

Der Spread zwischen den Spitzennettorenditen und den 10-jährigen Bundesobligationen, der sich 2023 und 2024 wieder aufgebaut und für das Wohnsegment sogar die Marke von 200 Basispunkten überschritten hat, zieht sich nun erneut zusammen. 

Der Spread zwischen dem Wohn- und dem kommerziellen Segment könnte angesichts der ausgeprägten Präferenz institutioneller Investoren für Wohnimmobilien leicht ansteigen.

Für qualitativ hochwertige, gut gelegene und ESG-konforme Objekte bleibt der Wettbewerb unter Investoren intensiv.

Veränderung der Nettospitzenrendite und Veränderung des Spreads zwischen Nettospitzenrenditen für Wohnimmobilien und dem Zinssatz von 10-jährigen Bundesobligationen

Veränderung der Netto-Spitzenrendite und Veränderung des Spreads zwischen Spitzen-Nettorenditen für Wohnimmobilien und dem Zinssatz von 10-jährigen Bundesobligationen > Klicken Sie auf die Grafik, um diese zu vergrössern

Ausblick 2026

Mit Blick auf 2026 erscheinen die Rahmenbedingungen für den Genfer Markt insgesamt günstig: lockere Geldpolitik der SNB, schrittweise Normalisierung der Zinskurve und hohe Liquiditätsniveaus bei institutionellen Investoren. Im Wohnsegment dürften die soliden Marktgrundlagen (hohe Mieternachfrage, niedrige Leerstandsquoten, Bevölkerungs­wachstum) die Attraktivität der Objekte weiter stützen, insbesondere bei jenen, die ESG-Kriterien erfüllen. 

Die Unsicherheit rund um die internationale Lage und deren Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft könnte die Attraktivität des Bürosegments in den Augen institutioneller Investoren begrenzen.

In diesem Umfeld dürften Investoren weiterhin selektiv vorgehen und Objekte bevorzugen, die planbare, langfristig stabile Erträge bieten.

Zinsentwicklung der Bundesobligationen

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